越秀區(qū)內(nèi)第一個城中村改造項目——楊箕村，在媒體沸沸揚揚的爭議聲中，啟動拆遷。
這個有著900年歷史的村落，位于廣州傳統(tǒng)環(huán)市東-東風東商務區(qū)與廣州市政府強力推進的珠江新城CBD(中央商務區(qū))之間。按照規(guī)劃設想，村落拆除后，將重建起一條連接新舊兩個商務區(qū)的通道。
“廣州CBD副中心建設的機會正在到來，”主持珠江新城規(guī)劃檢討的廣州城市規(guī)劃勘測設計研究院的前總規(guī)劃師、中山大學教授袁奇峰說，“在經(jīng)歷了近10年爆炸式的成長后，廣州天河—珠江新城CBD的推進已經(jīng)進入膠著期，高昂的地價導致的高租金將篩除掉不少企業(yè)，這其實給了環(huán)市東這類傳統(tǒng)商務區(qū)一個喘息和發(fā)展的機會。”
機會的背后，是廣州CBD擴張面臨的巨大壓力，以及擴容沖擊帶來的爭奪CBD亂象。
事實上，利用改造后的楊箕村連接兩大商務區(qū)的設想背后，土地資源日漸緊張的現(xiàn)狀正迫使珠江新城CBD尋求擴容。此前，廣州市規(guī)劃局宣布，廣州市將跳出6.4平方公里的小CBD局限，將珠江新城南邊的琶洲、東邊的員村總計23.6平方公里的地塊納入珠江新城CBD的延伸區(qū)域。
與此同時，由廣州各區(qū)發(fā)展沖動助推的各類“城市微型CBD”也開始風聲水起，城市副中心的爭奪制造了新一輪城市“都心”戰(zhàn)。
環(huán)市東的興衰
環(huán)市東商務區(qū)的興起源于1980年代初期。
計劃經(jīng)濟體制下，廣州市政府圍堰造地興建的白天鵝賓館，冒著破壞文物風險造起來的中國大酒店，很快就已經(jīng)不能滿足此后數(shù)量逐年膨脹的廣交會外商的住宿需求。
當時的城市中心區(qū)土地資源緊張，迫使政府不得不向東拓展尋找合適地塊，最終選定在越秀北部地區(qū)的環(huán)市東路修建白云賓館和花園酒店兩所星級酒店。“大家說，1970年代到廣州是看公園，1980年代到廣州就是看酒店。”袁奇峰說，當時，廣州引入的港式設計和開放式的酒店在中國還甚為罕見。
伴隨著幾個酒店項目的落地，這一區(qū)域也被廣州規(guī)劃定位為“旅游休閑商務區(qū)”，并圍繞著兩家酒店陸續(xù)建造起友誼商店、世貿(mào)廣場、“六十三層”等大型商業(yè)、商務項目。
這一片區(qū)域的開發(fā)為廣州后續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了載體。廣州市發(fā)改委副主任陳浩鈿說，環(huán)市東-東風路商務區(qū)內(nèi)，已形成了以總部大廈為特點的產(chǎn)業(yè)集群，吸引集聚了超過100家總部企業(yè)，占全區(qū)總部企業(yè)總數(shù)約1/3.2009年，該地區(qū)的總部企業(yè)的經(jīng)濟密度超過30億元/平方公里，為廣州市平均水平的近20倍。
1980年代末1990年代初，這里甚至被稱為廣州的尖東。也是從那個時候開始，廣州市的商業(yè)商務中心開始從荔灣區(qū)漂移至越秀區(qū)境內(nèi)。
更早之前，位于荔灣區(qū)的南方大廈一直被視作廣州商業(yè)的原點。環(huán)市東崛起之前，一直有句俗語說：“沒到過南方大廈，就不算到過廣州。”然而人民路高架橋的修建，成為南方大廈、人民路騎樓商業(yè)區(qū)衰落的標志性事件，這一最初的商務區(qū)域因此被徹底從廣州經(jīng)濟版圖上抹除。
但是，盛極必衰。
“我們看得到越秀得益的故事，就看得到它失去的故事。”袁奇峰說，當年越秀的崛起，是以南方大廈、荔灣區(qū)的衰退為代價，而城市的繼續(xù)東移，天河等新區(qū)域的崛起，也就必然會影響到越秀。
首先，土地資源的不足是環(huán)市東商務區(qū)面臨的最大難題。
觀測得到的是，區(qū)域內(nèi)的一些總部企業(yè)因為發(fā)展空間不足，拿不到土地，不得不選擇了外遷。就在2009年，中國移動廣東公司總部就從越秀外遷至天河區(qū)。“雖然也有漫友、奧飛、原創(chuàng)動力等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐，但仍然未能彌補部分大企業(yè)外遷造成的空缺。”
在越秀根植多年的廣交會近年也徹底從流花展館遷徙至海珠區(qū)的琶洲，因為那里大量的可供利用的地塊可以讓廣交會擁有全亞洲規(guī)模最大的展館。
這些總部企業(yè)外遷的影響在地區(qū)財稅收入上已經(jīng)有所呈現(xiàn)。2009年，越秀區(qū)全年實現(xiàn)稅收收入299.8億元，同比下降13.7%。“這其中有金融危機的影響”，上述人士分析，但看得到的是，此前稅收收入一直在廣州市各區(qū)遙遙領先的越秀，雖然仍然位居全市稅收第一，但優(yōu)勢已經(jīng)不再那么明顯。
越秀區(qū)區(qū)委書記貢兒珍總結(jié)說，伴隨著發(fā)展空間的局限性逐步凸顯，越秀區(qū)吸引總部企業(yè)及高端服務業(yè)的能量有減弱的趨勢。
越秀土地資源緊張的原因在于，從1923年越秀北部地區(qū)也即是原東山區(qū)開始開發(fā)算起，一直到1980年代后期，整個廣州規(guī)劃功能的增量部分幾乎全部集中在這一區(qū)域。“越秀實際上涵蓋了老廣州2/3的區(qū)域。”袁奇峰說。1923年，由于原西關地區(qū)土地的緊張，廣州開辟了東山區(qū)，在新河浦附近修建了500多套別墅洋樓，供應給當時的官宦權(quán)貴或是留洋歸來的“東山少爺”。
環(huán)市東商務區(qū)興衰輪回的背后，是東邊天河區(qū)新的商務區(qū)的興起。
1980年代后期，天河北板塊規(guī)劃開始啟動，1990年代這一板塊的商務項目進入醞釀期，2000年天河北板塊的商務區(qū)開始起飛，廣州火車東站的開通，帶動周邊商務、酒店業(yè)的迅速崛起，區(qū)域內(nèi)的中信廣場接棒環(huán)市東的六十三層、白云賓館成為廣州市的新地標，大量金融保險業(yè)、跨國公司總部聚集在此，一個新的CBD已經(jīng)初具雛形。
只是“城市與人一樣需要新城代謝。”陳浩鈿說，歷經(jīng)十多年的發(fā)展后，天河北現(xiàn)在又因為交通問題，再現(xiàn)頹勢。
珠江新城這些年
珠江新城規(guī)劃思路的明確提出，是在1992年。廣州市政府設想將這塊南倚珠江、北接天河北的寶地建設成為“未來廣州新城市中心，將統(tǒng)籌布局，綜合商貿(mào)、金融和文化旅游、行政、外事等城市以及功能設施” .
針對珠江新城該如何規(guī)劃，廣州市政府在1993年組織了一場國際競賽。境內(nèi)外的三套規(guī)劃設計方案中，選定了來自美國波士頓的規(guī)劃師托馬斯夫人的點子：采用北美的城市規(guī)劃理念“小方格街道+中央公園”；將天河新區(qū)中軸線延伸到珠江邊；在適度改造的前提下將獵德村、冼村、譚村等幾個自然村落的整體格局保留下來，試圖將“嶺南水鄉(xiāng)”的原始風貌與現(xiàn)代的CBD功能融合在一起。
不得不提的還有珠江新城開發(fā)背后的財政格局。
當時廣州正在為建設地鐵籌集資金，珠江新城規(guī)劃伊始就已經(jīng)承載了地鐵“血庫”的重任。
廣州市以托馬斯方案為基礎編制了控制性規(guī)劃，把珠江新城分為402個地塊，可供出讓的有180個地塊、780萬平方米。通過這樣高密度的開發(fā)，有人樂觀地估計，按照當時的地價計算，珠江新城預計可獲得土地出讓金220億元，扣除成本后，也還有超過100億元的土地收益，這就解決了地鐵建設資金的難題。
未料到的是，接下來便是長達十年的沉寂。
1992年珠江新城規(guī)劃出臺之時，廣州商務樓宇發(fā)展觸頂，寫字樓此后十年便一直處于低谷。看得到的是，從1992年10月征地通告頒布開始，直到2002年，珠江新城所出讓的地塊合同地價雖然達到102億，政府實際收回的卻不足50億。其中，住宅用地基本出讓完成，而寫字樓開發(fā)卻未見多大動靜。
十年的難產(chǎn)數(shù)次引發(fā)公眾甚至廣州市領導對珠江新城規(guī)劃的嚴厲批評——紊亂的功能、過高的樓宇密度、亂糟糟的“城中村”都成為眾矢之的。
2003年，廣州市政府公布施行《珠江新城規(guī)劃檢討》。
這份檢討確立了幾項基本原則，其一是保證規(guī)劃的延續(xù)性，即尊重93版美國托馬斯規(guī)劃服務公司規(guī)劃方案的構(gòu)思和城市設計概念，根據(jù)現(xiàn)實情況，從有利于規(guī)劃管理的方向深化和適當調(diào)整功能結(jié)構(gòu)，向有利于建設管理的方向深化和適當調(diào)整空間形態(tài)建設目標；其二保持利益平衡，即注意保持按原規(guī)劃管理和開發(fā)建設形成的既有利益格局不受大的擾動，協(xié)調(diào)市、區(qū)兩級政府開發(fā)政策，對已經(jīng)建成和批出建筑方案的用地原則不做調(diào)整，保持現(xiàn)狀下已經(jīng)形成的利益格局。
此兩原則下，最大調(diào)整是對于街區(qū)空間形態(tài)的調(diào)整。以原方案為基礎編制的控制性規(guī)劃，采用的是“方格網(wǎng)道路+小地塊”的街區(qū)規(guī)劃模式。這種模式由于不同單位的開發(fā)建設之間較難統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)，易形成一片各自獨立，無完整公共空間的建筑森林。因此，規(guī)劃檢討時將原控規(guī)約440個小開發(fā)地塊整合為269塊綜合地塊開發(fā)單元，并多采用建筑周邊圍合的布局方式，爭取最大的街坊圍合公共空間。由此建構(gòu)了由街坊、街區(qū)、地域單元三個遞進的空間單元結(jié)構(gòu)體系。
此后，冰火兩重天。
袁奇峰說，調(diào)整后的珠江新城，迎來了5年的爆炸式大發(fā)展。這背后，是房地產(chǎn)發(fā)展高潮的推動，是廣州整體城市戰(zhàn)略的大拓展，加上入世后外資服務業(yè)的進駐給CBD帶來了旺盛需求，珠江新城終于在沉寂數(shù)年后開始起飛。
一個標志性的事件是，2008年的最后一天，被簡稱為“西塔”的廣州國際金融中心舉行封頂儀式，432米的總高度讓它可以排列在世界十大超高建筑的名單之中，從結(jié)構(gòu)樓層來說也應該是全國第一。一條新的城市中軸線從燕嶺公園開始，向南經(jīng)過中信廣場、天河體育中心，穿越珠江新城到廣州塔作為終結(jié)點。計劃中的東西雙塔和電視觀光塔在珠江兩岸彼此相對，構(gòu)成一個鼎立的三角形。
短短數(shù)年間，珠江新城寫字樓的建設已經(jīng)完成50%以上。
“2006年的時候，我們發(fā)現(xiàn)珠江新城已經(jīng)沒有可利用的土地。”袁奇峰說，這一發(fā)展的速度遠遠超出規(guī)劃師們的預期。
在此背景下，開發(fā)的觸角開始伸入原本計劃保留的自然村落中。于是當2007年珠江新城地價上漲到巔峰的前一秒，終于有人看到了獵德村“城中村”改造巨大的經(jīng)濟價值。 2007年9月29日，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手以46億的成交價吞下獵德村商業(yè)地塊，兩個月之后，新鴻基即宣布入股，將參與開發(fā)珠江新城大型商業(yè)綜合項目，包括甲級商廈、商場、酒店與服務式住宅。
托馬斯夫人關于“嶺南水鄉(xiāng)”的設想開始漸行漸遠。
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