“都心”擴容壓力：遍地都是CBD？

　　珠江新城無地可用的狀況，迫使廣州市不得不設法對早前規劃作出調整。《廣州市現代服務業功能區發展規劃綱要》中明確指出：2020年前，將形成由“珠江新城-員村-琶洲”和“天河北-環市東-東風路”共同構成廣州新世紀CBD。在此基礎上，根據城市功能區分布的一般規律，全力打造“一區聚合、雙軸驅動、三心拓展、四極輻射”的現代服務業空間布局。

　　廣州市發改委副主任陳浩鈿介紹，從當前廣州市的總部樓宇擁有量上看，天河北、珠江新城、環市東基本形成三分天下的格局。其中天河北占比24%，珠江新城占比43%，越秀地區占比24%。

　　2008年6月，廣州市規劃局宣布，廣州市將跳出6.4平方公里的小CBD局限，將珠江新城南邊的琶洲、東邊的員村總計23.6平方公里的地塊納入珠江新城CBD的延伸區域。

　　廣州市社科院研究員彭澎分析說，最典型的是區域金融中心的打造，改為由珠江新城與科學城分工合作，這是典型的CBD部分功能分流。“畢竟珠江新城土地不夠用了，而其他地區又發展起來了，這也是現在CBD全市開花的原因之一。”

　　CBD的規劃也跨過了珠江，形成“一江兩岸”模式。彭澎說，原來6平方公里的珠江新城因為一半土地用作住宅開發，致使許多功能無法在本區域實現，一江之隔的琶洲地位由此提升。規劃還將已沒有多少發展空間的員村納入CBD拓展區，形成“泛CBD區域”。

　　“琶洲地區彌補了珠江新城會展、研發商務功能的不足，員村則可能補充一些商貿功能。”他說。

　　周邊區域也從中嗅出機遇。

　　越秀區區委書記貢兒珍說，越秀區對其北部地區的最新規劃思路之一，就是要打造環市東的人文CBD，利用楊箕村改造的契機，建立與珠江新城梯度轉移和動態溝通的節點，建設以環市東商務核心-楊箕村-珠江新城為核心內容區域發展的集群。

　　根據該區“三舊”改造的進展，5個村的改造計劃中，楊箕村進展最快，動遷工作已經完成了90%多，僅有80多戶還沒有簽署拆遷協議，該區計劃在6月底啟動拆卸工作，估計亞運后項目就會動工。

　　該區人士介紹，楊箕村的改造模式將與珠江新城獵德村的改造類似。實際上，此前富力地產已經表示將涉足楊箕村改造，并已與該村簽署了舊改協議。

　　動了類似心思的不僅僅是本已有著CBD基礎的傳統地區。

　　珠江新城尋求擴容后，廣州北邊的白云區提出了白云新城待開發的北部CBD，其他各區也陸續整理出地塊繼而提出白鵝潭CBD、黃埔臨港CBD、番禺華南大盤地帶的新城市CBD以及待開發的新客站CBD等所謂“城市微型CBD”。不僅如此，在廣佛同城化的刺激下，南海桂城也擬將原定位的廣佛RBD提升為廣佛CBD.

　　如何激活老城區

　　廣州遍地CBD的規劃現狀會否改變現有的環市東路CBD、天河北CBD以及珠江新城CBD三足鼎立的格局？

　　有廣州市政府官員告訴記者，很多區域一廂情愿去規劃CBD的想法本身就存在問題，比如白云新城空間有限，白鵝潭所謂CBD沒有10年的時間估計難以成型，而最有實力與天河區當前已經成型的天河北、珠江新城CBD格局叫板的還是只有環市東—東風東這一傳統商務區。

　　該官員說，CBD并非政府規劃就能規劃出來，它是市場需求推動形成。

　　因為，嚴格意義的CBD應該具備一些要素特征：CBD的寫字間要占到總建筑面積的50%，商業、餐飲業及商住建筑約占40%，其他服務設施以及必要的配套設施約占10%等等。

　　在袁奇峰看來，環市東這樣的傳統商務區還將迎來一輪發展契機。

　　袁認為，占據廣州CBD之名的珠江新城，在經歷了近5年的爆炸式發展后，預計未來十年甚至二十年，廣州CBD將進入下一輪膠著期。因為，南沙石化以及大眾汽車生產中心等重大項目的流失，將會致使廣州的相關配套產業及服務機構數量難有增長，市場對廣州CBD的期待值也有所降低，“實際上，金融危機以后，珠江新城CBD的步伐已經放緩。”他說。

　　珠江新城從快速增長期進入到做實期，高昂的地價將篩選和抑制企業入駐。“可以預見，對天河北、環市東這類傳統商務區來說，未來數年大量企業流失的恐懼感會大大緩解。”

　　在這一背景下，環市東的城市建設就至關重要。

　　越秀區關于北區的最新規劃中，也提出了在環市東CBD的核心地帶，建設花園城市廣場項目。實際上，在十年前，袁奇峰已經提出了這一項目議案，基本的思路是借助地鐵站點，將大型的交通換乘樞紐全部埋于地下，交通通過地下解決，地面形成5萬平方米的大型步行廣場。

　　就在今年地鐵5號線開通的時候，這一早已設想好的汽車隧道已經預埋好，只是隧道兩頭的坡道還未建設。

　　“這是固本強根的項目，通過城市建設改善營商環境。”袁說，隨著珠江新城和琶洲的興起，新設施的聚集，包括環市東六十三層在內的舊設施的經營會越來越難，如果規劃上不給老城區注入強心劑，情況可能會越來越差。

　　有一個案例是，香港就是把高速鐵路的客站設在西九龍，而深圳這端則設在福田區，重大項目的進入，可以重新激活、重組這些老區結構，通過重大的公共投資增強市場信心，通過空間的優化組合吸引企業進駐。

　　香港的思路，或為一種借鑒。