第二部分想談的話題是花都商業大轉型從城郊社區型向都市副中心轉型。

　　我們對這里很熟悉，我們每次會議都在這里開，今年國際采購中心也是在這里推動的，上個月花都空港經濟區與空港商業也專門有一個論壇在這里。

　　花都從過去一個不重商業，開始逐步重商業，這是一個新的開始，是一種轉型。

　　從現狀來看，花都的商業個性還是一個城市郊區型商業，我們的商業都是一些小百貨、小市場、小超市，廣百去年在這里開了，這是第一個大商業開始，整體而言還都是密布的小商業，同地圖上一看都是這些小商業的單位。這些商業的特點，一是服務本地人口，居民在這里消費，二是中小商業，都是小商業，三是間鋪商業，以民間鋪為主的商業，臨時性很強，因為出租給誰不具有長期的品牌價值，既可以整租，也可以換鋪主，臨時性比較強，在這樣小商業背景下，大家都步行購物，或者騎個自行車，對大停車場沒有要求，也沒有一站式的要求，這種社區都是本地居民式的，層次都是中低端消費，于是高端消費都流失到中心城區，這就是現有的商業個性，這種個性是城市化初期、中期的小商業主導模式。

　　任何一個城市，任何一個區域的商業發展，在不同時代是不同的結構，以廣州市主城區為例，改革開放前一直到80年代以南方大廈、荔灣區那里為主導，沒有大量的車，有沒有大量的人流。從90年代開始到20年代，北京路為主導，是公交、自行車購物時代。到90年代后期，21世紀大發展的是天河商圈，公交車帶領了天河路的大變化，大量公交線都以東西為走向，集聚在天河，人流往東流，形成大的客流。

　　這種是都市型的形態，和郊區形式本質的區別，都市的商業是本地服務一半，外地人服務一半，而郊區型、社區型都為本地服務，差異就在于是為本地人服務，還是外地人服務。

　　花都要執行轉型，過去只是為花都服務的商業，現在要逐步轉變為既為花都人更好的服務，又開始吸引外部的人流、客流，為廣州市的外部客流服務，這就是一個都市型的商業。

　　這是去年年底和今年年初上半年，關于花都大型商業網點的統計情況，目前規劃在建網點28個（5000平方以上），建筑面積108萬平方米，按照人口94萬人算，人均建筑面積1.14平方米。同時還要為外地旅游人口、休閑人口、過路人口服務，那么起碼人均在3平方米以上，也就是說，現在花都商業面積的擴張量，在未來十多年還要翻一倍以上，尤其是大商業，而且這種商業都是原來傳統的組團區，有很多缺陷，比如交通、住宅建筑都是本地人，沒有大樓盤、高端人口的支撐，這需要整個花都商業向周邊擴散，重新構架原來的商業體系。

　　這種商業體系的構建可以借鑒主城區三大商業集群，目前主城區三大集群一是荔灣區商業集群，二是越秀區商業集群，三是天河區的商業集群，和正在崛起的海珠區及番禺區的商業集群。三大商業集群為都市服務，每一個集群至少有三到四個購物中心或大百貨支撐。未來十年，規劃2020年，花都這樣大的商業體應該有兩到三個，支撐起一個大的都市型商圈，在這樣的商圈里，外地客人、國內客人到我們這采購，相當于去新加坡、馬來西亞、美國，部分是采購的，這點花都非常有條件，現在做得比較好的是汽車、皮具。還有觀光休閑，會議展廊，一個副中心沒有大的會展支撐不起來，我們可以打造一個大的會展平臺，還有餐飲酒店，這一系列構成了都市副中心的商業模型。在這樣一個模型下，要吸收都市經驗，不可能憑空崛起一個副中心的商業中心，那就需要引入外部的動力和內部再造動力，只有動力的注入才是舊的商業形態注入新的商業力量，像錦城這樣大的商業體憑空造出來的。其次，引入商流、客流、物流的流入，顯然空港是一大優勢，還有中國北部的交流優勢逐步體現。

　　推動和延伸廣州舊中軸，從廣州站、機場大道一直往北，延伸物流，現在已經通過白云萬達，再進一步擴展，這是一個商業帶，叫機場路商業帶，源頭有三四個鎮。

　　加速廣州商業向北移的趨勢，發展專業市場與物流倉儲，加大宣傳推廣力度，花都有優勢，過去不夠重視，現在要加大宣傳力度，聯手打造區域品牌。

　　第三部分，都市型商業的載體，城市綜合體發展。

　　先講一句題外話，和中國消費文化、民族習性、區域特色特別吻合，很多人到國外去再看中國，這是沒辦法比較的，中國人特點多，這么多的人口需要特別大的載體。二是中國幾千年的文化是大文化，追求大，大而全是我們的一大特色。三是國情特色中有一點，喜歡逛街、湊熱鬧、集體玩，大家知道歐美人都是個體主義者，喜歡一個人或幾個人個體享受，很少集體活動，而東方文化和歐美文化是相反的，我們喜歡一起活動，這為中國大的商業體的存在提供了強大的國情基礎，為什么一個天河路有七個大購物中心，外國人看不明白，因為中國國情不同，不能按照歐洲、美國的理論模式解決，這是中國特色。

　　在這種狀態下，過去我們不能理解，因為交通工具跟不上，在新的城市和進程下，由于交通工具變革、區域條件變革、人民生活水平的變革，一系列的變化使我們的商業出新集體變化。

　　過去沒有高端商業，買一點東西跑到香港，二是我們的業態非常單一，就是幾個百貨、超市、雜貨店，現在出現了各種新的形態，品牌店、專賣店等等新的業態，更主要的是這種業態把旅游、文化、餐飲、休閑、購物等等融合在了一起，這就是泛商業、多業種時代，這只有城市綜合體才能存在。為什么萬達會以這種速度發展，為什么這么多大商業受到追捧，因為中國呼喚這種大商業，國情為這種大商業提供條件，同時人們的收入水平超過8000美元，工業化時期進入后時代，種種因素加在一起，使中國進入了城市綜合體井噴的時代，不僅僅廣州，全國都在大發展。發展最好的是過去還相對滯后的新興經濟成長區域，比如花都、增城、南海，清遠也開始出現。

　　在溫飽階段，這種小商業、街鋪是沒有品牌的，到人均收入3000美元到8000美元時，很多商業街開始出現，但商業街是平躺的，缺少品牌效應的，缺乏管理的，松散的購物中心，到8工業化后期，從高品質的角度，從生活價值的角度，開始體驗復合大模式消費，這就是城市綜合體的發展時期，而我們剛剛進入這個階段。

　　我們做了花都區的商業網點規劃，花都的副城市功能區，東到106國道，南至鏡湖大道，西至107國道，北至平步大道。這個項目正應該在新舊交界的主城區商業的發展，經濟發展到這個階段，整個北部區域需要有低洼地帶的高載體，大容量承載一個城區的發展。

　　一個純商業項目，在這個時代，改變的不只是北廣州的商業格局，改變的是花都人的生活模式，生活方式，應該會打造一個新的商業生態鏈，從而使廣州的商業出現非常好的變化，謝謝各位。

　　主持人：非常感謝。作為都市人，現在時間非常值錢，大家希望自己的家門口就有地標式的城市綜合體，既然已經知道需要它了，那么怎樣把它變成現實呢？

　　有一個這樣的數據和大家分享一下，聽說雅居樂打造城市綜合體的時候，還在不斷完善細則、圖紙，已經有國內外大品牌過來表達想參與，想到這里設店，這絕對是之前沒有見到過的，是非常可喜的一幕。

　　大家還要很理性的看待花都的商業現在所處的狀況是怎樣的，今天的論壇非常榮幸的邀請到了來自北京的專家，有請國資委商業網點建設開發中心副主任寥偉陽先生，有請寥先生從宏觀的角度剖析花都的商業。

　　寥偉陽：以下話題謹代表我個人研究，不代表我所在單位的意見。

　　對于商業這樣的話題，我從事了將近二十年，商業對于一個城市，對于一個國家，或對于一個民族來講有很大作用。我今天是強撐著來的，因為這段時間連續五天我都是五點鐘才睡覺，早上七八點就起來了，這段時間一直在支持廣東開展廣府文化的研究。聽起來好像和今天的話題有所不同，但是想給大家做一個啟迪，廣府文化，特別是廣府人，就是講粵語的人群。

　　在這樣的背景下，從歷史的角度可以看到，廣府人從事商業，從事國際貿易，在國內非常有優勢，為什么我參與這樣的文化項目，實際上跟我們做商業，特別是過去提出的商業網點建設非常重要。

　　2000年時我參與改造廣州的上下九步行街，之后又參與了北京路的規劃，之后我一直為國內十個城市開發一系列的商業街，包括東北太原街、常州、蘭州等等。

　　我是從事商業網點規劃開發建設的，在這個過程中，我們從全國各個城市的總體規劃、商業網點規劃，從資料上看，國內的一些城市有很多成功的地方，但也有很多不盡如人意的地方，特別在這十年，很多項目不盡如開發商意的出現。

　　剛剛王教授講了很多耳目一新的意見，特別是對廣州區域板塊的走向給了很好的意見。我也一直在想我應該講點什么，我本來準備了400多張的幻燈片，現在只用幾張燈片和大家講講。

　　由于有很多不盡如人意網點的開發，導入現代大型商業網點開發與建設啟示，我有四大觀點。

　　今天主要講城市綜合體前世今生的認識觀，首先從觀點開始。

　　第二，現代城市綜合體的商業社區規劃與布局；

　　第三，區域流量經濟考量與城市綜合體的定位；

　　第四，廣府文化特質與花都城市綜合體開發營運。

　　“前世今生”主要講過去的商業模式，運營模式，特別是商業網點規劃模式、運營模式和現在網點，也就是市場需要什么樣的模式。“商業社區”，重視商業社區的建設，這是現代網點很重要的組織模式，過去一直在強調社區商業和商業社區間的關系。“流量經濟”，無論是商業網點，哪怕到一個餐廳，到一個士多店，需要的是流量，流的質量、存量及等等方面的元素決定了項目的成敗。“文化特質”，為什么我去搞廣府文化的研究，廣府人在世界舞臺上，廣州是千年商都，因此我一直在花時間研究文化性和商業運營模式、渠道、創新方法，因此我對所有的現代商業網點的規劃建設，首先從它的文化性、特別是它的文化特質開展構思。

　　從南海商圈、上下九商圈，北京路商圈、天河商圈，這是廣州橫向、縱向基本的商圈格局。從南往北，陵園西商圈、北京路商圈、舊機場商圈、花都商圈。

　　在商業網點規劃里可以區分出兩個層面，一是過去或傳統，二是現代的或未來，大家比較熟悉的上下九，商業街，特別是步行街的興起，在中國也就短短十多年的歷史，廣州上下九步行街是全國最早的步行街之一，我有幸參與這樣的規劃和建設。上下九最基本的是前店后廠的組織格局，然后加以市政和市場條件下的規劃，和進行有機的功能性協調，進行運營，上下九、北京路，包括全國的900多條步行街，基本上組織管理模式是以政府主導，成立綜合自理辦公室，分管副區長、副市長、工商局長、經貿部門等等來擔任管理部門，管理街區。這種步行街、商業街的組織形態，可以說是一個城市綜合體的雛形。

　　錦城這本宣傳冊里提到的17萬平米的商業，也有街區形態，也有其他商業載體形態，在這個過程里可以看到，實際上它的作用和它的住宅，基本上整個總建筑的比例，商業部分是它的1/4，這是比較合理的布局，但是離城市綜合體的設想，特別是現代城市綜合體的設想還有很大距離。希望我們的開發商在規劃現在錦城的過程中，到底17萬平方米的體量，是解決一個商業社區的模式，還是社區商業的模式，從你們的冊子里沒有感覺到太多的內容。

　　北京路的整合，商業整合、酒店整合和其他服務業的整合，這種商圈實際上也是城市綜合體的一種雛形，南海商圈、天河商圈等等都是這種傳統形態，盡管有CBD的提法，但是只能說是貼近于城市綜合體的雛形。再看看舊機場的改造，盡管兩個開發商很積極用心的打造，但還是跳不出原來商業網點，特別是購物中心的形態。

　　花都目前最重要的是空港，可能會截流一批移民在這里居住，可能會對花都的商圈有所幫助，花都要辦一個這么大的現代城市綜合體，以花都這樣一個新的發展區域，特別是副中心，要辦一個城市綜合體很必要，但名字是否叫城市綜合體我保留個人意見。雅居樂選擇了在花都這樣的路網條件下，空港條件下打造，很具前瞻性，很有勇氣，而且很值得，而且承載和輻射的范圍不僅僅是花都的范圍，更重要的是把清遠、南海的一部分囊括進來，這是很有意義的一件事情。不過我今天還沒有看到錦城的文化性，這是下面的話題。

　　圍繞著城市綜合體的概述，我想和大家交流一下我的觀點和建議。所謂“城市綜合體”，城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為城中之城。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、娛樂、交通等等城市生活空間三項以上進行組合，并在各部分建立一種相互依存，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能，高效率的綜合體。

　　這種大型的城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發展的城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點，有所側重。建筑方面，多功能建筑是數量與總量上的積累綜合，這種綜合構成新系統的產生，局部增減無關整體大局。

　　城市綜合體的四大典型特征，一是超大空間尺度，二是通道樹型交通體系，三是現代城市景觀設計，四是高科技集成設施。

　　關于現代城市綜合體的商業社區規劃與布局。如果僅僅把一個購物中心或一個MALL看成是商業社區是不完全的，比如類似于步行街的形態，為什么步行街的管理必須要有政府多個職能部門，過去講的“五頂大蓋帽”管街，商業社區對過去來講，無論是政府還是開發商都趨向于按照商業模式打造、管理、經營，但是在這十年二十年來能夠形成好模式的并不多，這點上海做得好的較多。

　　社區商業配套，在一些生活的社區里，在各種各樣的社區里進行商業配套，像士多店等等的小超市。我認為錦城要打造的城市綜合體，屬于商業社區這樣的目標，建設大型現代商業網點，主要是這樣一種形態。

　　這種城市綜合體的開發標準。第一，三大選址標準。所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎，是城市經濟新增長點；第二，必須有營造園林景觀的基礎；第三，必須具有交通便捷的區位優勢；第四，必須營造齊備的生活系統。我想這點雅居樂很有經驗，他們是以房地產開發為主的，很有經驗。

　　區域流量經濟考量與城市綜合體的定位。一個城市綜合體如何規劃發展是至關重要的，流量所帶來的經濟是商業經營成敗、投資成敗的重要環節，這點我們做過系統的研究。

　　我的研究里有30個量，我今天只舉幾個，體量、存量、流量、質量。

　　“體量”，到底這個區域土地的儲備、物業的儲備、人流的儲備、數量是怎樣的，每一個部分都存在分析、評估、預測、定位、策劃、設計、運行。

　　“存量”，前面那點看有多大市場，存量要看這個體量能承載和輻射多大的空間。

　　“流量”是我們的輻射力和彰顯力有多大，城市綜合體里必須要考量。

　　“質量”更為重要，錦城城市綜合體面向的消費群體或市政條件給予它什么樣的內容，比如花都區的發展，廣州對花都發展的思路，給予了怎樣的市政和市場條件，這是一個部分。決定了客源、消費群體、消費者的選擇。除了產品的質量，還有服務的質量，環境綜合質量，及住戶質量，人流、物流等等一系列質量的選擇、分析，這是我們要選擇的，也是經營者要選擇的。

　　文化特質與花都城市綜合體的開發運營模式，我建議錦城既然能做這么大的體量，因為文化有廣義的文化，狹義的文化，花都應該建立一個以廣府文化特質為核心的主題型城市綜合體。我們單位最大的優點是能夠把全國，甚至全世界最優秀的文本都堆到我們那里，只要我們有心思去歸納和研究，我們那里有很豐富的咨詢，無論誰在做什么內容，關鍵是網點的文化特質是什么樣的狀態。

　　今天我們談論的錦城城市綜合體到底是一種傳統的城市綜合體規劃，還是現在綜合體的形式或模式，傳統的城市綜合體以商業街區、步行街區等等形態組成，現代的城市綜合體到底是不是以CBD或服務集群，社區集群和商業集群組成，該怎么做，我在這里還不能夠拿出一個結論，但是所有的東西都是從點點滴滴積累起來的，前二十年國內商業網點的建設已經有了非常好的成敗經驗，我相信以錦城的智慧，及他們所邀請的專家、團隊，相信會對未來錦城這個城市綜合體能有更輝煌的成績，我也拭目以待。

　　到底我們要辦一個怎樣現代的城市綜合體，如果大家有興趣，可以會后或將來再做更多的溝通，謝謝大家。