集天時(shí)、地利與人和于一身的三水廣場(chǎng)，將在本月12號(hào)迎來(lái)一周年的慶典。作為三水地區(qū)迄今為止規(guī)模最大也是第一家綜合型的商業(yè)項(xiàng)目，在經(jīng)過(guò)一年的苦心經(jīng)營(yíng)和摸爬滾打之后，三水廣場(chǎng)將逐漸完善其自身的配套功能，電影院和量販?zhǔn)終TV都將在今年下半年投入使用。二期工程將近8萬(wàn)平方米建筑面積的寫(xiě)字樓和商務(wù)酒店，也將于下月動(dòng)工，將于2008年投入使用，建成后三水廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)到12萬(wàn)平方米。

    隨著佛山“2+5”城市組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)的出臺(tái)，三水將發(fā)展成為擁有50萬(wàn)人口的城市中心區(qū)，人口和經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)為三水的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。而隨著三水廣場(chǎng)的興起，三水的商業(yè)業(yè)態(tài)也逐漸由傳統(tǒng)的百貨業(yè)向“一站式”的全新消費(fèi)模式升級(jí)。去年9月12日正式開(kāi)業(yè)的三水廣場(chǎng)，一期工程總建筑面積為4.2萬(wàn)平方米，易初蓮花、肯德基、麥當(dāng)勞、屈臣氏等世界500強(qiáng)企業(yè)都已搶先進(jìn)駐。而娛樂(lè)、飲食項(xiàng)目的后繼發(fā)力，以及二期寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店的齊齊上陣，更是為三水廣場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。至8月31日，三水廣場(chǎng)一期的出租率達(dá)95%，租金收繳率達(dá)93%，管理費(fèi)收繳率達(dá)80%多，水電費(fèi)收繳率達(dá)100%，這些指標(biāo)已經(jīng)在一定程度上說(shuō)明了三水廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況的穩(wěn)定。

    開(kāi)業(yè)一年的“辛酸苦辣”

       去年6月底肯德基的開(kāi)業(yè)，就代表著三水廣場(chǎng)正式試業(yè)。從無(wú)到有，從小到大，三水廣場(chǎng)見(jiàn)證了三水地區(qū)商業(yè)發(fā)展的巨大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。目前，三水區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普遍存在規(guī)模小、檔次低的特點(diǎn)，沒(méi)有形成專業(yè)的商業(yè)街，品牌商家在這些區(qū)域的經(jīng)營(yíng)難以形成集聚效應(yīng)。三水廣場(chǎng)集各種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的大型商業(yè)項(xiàng)目將帶動(dòng)三水商業(yè)全面升級(jí)。“到去年11月底，包括簽約的商家在內(nèi)三水廣場(chǎng)已有98%的面積出租。其中一樓出租面積為九成多，二樓為八成多，連三樓都達(dá)到了七成多。12月初時(shí)開(kāi)業(yè)面積已將近八成。”有了如此良好的開(kāi)端，三水廣場(chǎng)董事總經(jīng)理陳光明更是信心滿滿。

    但就如同很多購(gòu)物中心一樣，當(dāng)開(kāi)業(yè)的新鮮感一過(guò)，購(gòu)物中心就面臨著初期的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。經(jīng)歷了開(kāi)業(yè)和國(guó)慶黃金周后，三水廣場(chǎng)也遭受到了商業(yè)淡季的考驗(yàn)。人流量的減少，銷售額的銳減，使得場(chǎng)內(nèi)租戶的信心開(kāi)始有些動(dòng)搖，質(zhì)疑聲、要求減租的商戶越來(lái)越多。“這種情況我們事先肯定是有料想到的，但是沒(méi)想到來(lái)的這么早。”

    陳光明表示，由于從招租到商家簽約進(jìn)駐裝修，只花了4個(gè)月的時(shí)間。由于前期時(shí)間的緊張，經(jīng)營(yíng)班子只能將主要的精力放在主力商家身上，一樓和一些散鋪的招租情況不是很理想，出現(xiàn)同類品牌的重復(fù)、品牌實(shí)力不夠雄厚的情況。而忽略與政府相關(guān)部門的溝通，也使得交通便利性大打折扣，“財(cái)路”也自然受到了阻礙。娛樂(lè)、飲食配套項(xiàng)目比較少，也使得顧客在商場(chǎng)內(nèi)逗留的時(shí)間比較短：“顧客在中華廣場(chǎng)平均一次的逗留時(shí)間是一個(gè)半小時(shí)，而在三水廣場(chǎng)連半小時(shí)都不到。”再加上廣場(chǎng)活動(dòng)的主題不夠突出，參與的商家少，人均消費(fèi)額不高，都使得三水廣場(chǎng)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)初期的困難。

    找出癥結(jié)對(duì)癥下藥

    或許問(wèn)題出現(xiàn)的早，對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)并不是一件壞事。在分析了出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的原因之后，陳光明于去年12月到今年2月份之間就著手進(jìn)行了“醫(yī)治”：首先加強(qiáng)與政府部門的溝通，使得三水區(qū)政府在工商、稅收、文化、廣場(chǎng)活動(dòng)尤其是改善公交線路方面，都給予了三水廣場(chǎng)很大的支持；加強(qiáng)與主力商家的溝通與合作，就是接下來(lái)要做的。陳光明清楚，要想帶動(dòng)人流，就要以主力商家來(lái)帶動(dòng)其他的小商戶，貫徹改行要積極配合商家的促銷活動(dòng)，將整個(gè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形成一體；對(duì)于一些小型的商家，三水廣場(chǎng)則進(jìn)行了摸底，對(duì)一些重復(fù)的品牌種類和定位不符的商家，進(jìn)行了勸退，而對(duì)一些處于有潛力的商戶，則采取了如減租等扶持的策略。

    不僅如此，對(duì)于能夠拉動(dòng)人氣的廣場(chǎng)活動(dòng)，三水廣場(chǎng)都進(jìn)行了大力的支持及投放，如每年兩季的時(shí)裝發(fā)布會(huì)等。對(duì)于現(xiàn)代購(gòu)物中心不可缺少的飲食、娛樂(lè)項(xiàng)目，也加大力度引進(jìn)。與大地院線合作的電影院將在9月底投入使用，三水第一家日式的量販?zhǔn)終TV也將在國(guó)慶前開(kāi)業(yè)。

    2006年，因你而變

    找到了經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的癥結(jié)所在，并對(duì)癥下藥之后，接下來(lái)就是痊愈的恢復(fù)期。而這時(shí)三水廣場(chǎng)的口號(hào)也從第一年的“三水廣場(chǎng)，改變?nèi)�水生活”變成了“三水廣場(chǎng) 因你而變”：“我們是根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)的改變而改變，根據(jù)消費(fèi)者需求的改變而改變。”三水廣場(chǎng)的“變”，自然是建立在經(jīng)營(yíng)已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上。這時(shí)的三水廣場(chǎng)更多的是要了解消費(fèi)者最需要的是什么，市場(chǎng)最需要的是什么。

    除了一些大型的主力店，根據(jù)三水廣場(chǎng)周邊居住人口和環(huán)境的變化，陳光明正在考慮引進(jìn)家居和運(yùn)動(dòng)系列的品牌。以及一些兒童的游樂(lè)項(xiàng)目，完善商務(wù)中心、停車場(chǎng)等便民服務(wù)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，制作消費(fèi)指南，將原來(lái)廣場(chǎng)主題活動(dòng)的方向更傾向與與場(chǎng)內(nèi)商家更多的溝通和互動(dòng)。

   “明年將是三水廣場(chǎng)的成長(zhǎng)、發(fā)育期。”今年10月動(dòng)工的二期工程項(xiàng)目，近8萬(wàn)平方米的建筑面積由兩棟12層和16層的建筑組成，一棟定位為高檔寫(xiě)字樓，另一棟為商務(wù)酒店，主要是滿足三水城區(qū)不斷增長(zhǎng)的商務(wù)方面的需求。陳光明表示，之所以能在這么短的時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)二期項(xiàng)目，除了因?yàn)橐黄陧?xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況良好之外，與政府的支持和三水地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有很大的關(guān)系。這幾年來(lái)，三水區(qū)大力發(fā)展工業(yè)園經(jīng)濟(jì)，目前進(jìn)入工業(yè)園發(fā)展的企業(yè)都紛紛到了投產(chǎn)的階段，這就使三水的高素質(zhì)人才和消費(fèi)力不斷的提升，酒店配套和商務(wù)方面的需求相應(yīng)增加了。

   佛山商業(yè)地產(chǎn)將需求新的發(fā)展模式

   “如果說(shuō)前兩年?yáng)|莞是廣東商業(yè)地產(chǎn)的練兵場(chǎng)的話，那2005年就是佛山商業(yè)地產(chǎn)年。”廣東省連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)助理黃華軍對(duì)佛山商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的新發(fā)展抱有很大的希望。他表示，去年開(kāi)業(yè)的三水、嘉洲、天佑城、順聯(lián)廣場(chǎng)和嘉信城市廣場(chǎng)在內(nèi)的佛山五大mall，面積已經(jīng)超過(guò)了50萬(wàn)平方米。這些購(gòu)物中心都有一些共同的特征，就是充分吸收了先前廣東商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，體現(xiàn)了獨(dú)特的地域特色，尤其是在租售比例的控制方面更是得心應(yīng)手，有些甚至是一寸都不賣，充分保證了經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性。

    不僅如此，還善于借助外力幫助經(jīng)營(yíng)。如三水廣場(chǎng)就聘請(qǐng)了原中華廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，嘉洲廣場(chǎng)則由原南海廣場(chǎng)的人馬接手，順聯(lián)廣場(chǎng)則是招徠了一批原佛山興華廣場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)，并非貿(mào)然的闖進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。而且這些項(xiàng)目都在探索城鎮(zhèn)組團(tuán)式購(gòu)物中心的發(fā)展模式，雖然現(xiàn)階段該模式的發(fā)展并不很理想，但東方廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況的逐漸好轉(zhuǎn)，也已經(jīng)給了這些同行們一些可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。