（文為聶梅生在“2007中國首屆商業地產國際高峰論壇”上的講話）

    在今天這樣一個場合，主要在這里表達四層意思。

    第一，這次論壇的召開也是我們業內一件很大、跟高興的一件事情，主要是和中國的商業地產當前的發展態勢有關系。從我們房地產商會來說，很多的主要的會員尤其是副會長，常務理事一起的的會員，都是國內很知名的開發商，在最近幾年不約而同這些企業都開始從原來的單純的住宅房地產的開發，逐漸走向了商業地產的開發。在各種場合我都在說中國房地產走向成熟的標志之一就是從單純的住宅開發走向了商業地產和更高領域的開發。因為商業地產從業態來講，比住宅開發是更高一層次的業態。大家都知道中國的住宅商品房這塊兒的發展是在房改之后逐漸形成的，現在發展在全世界矚目，主要是針對現在宏觀調控當中進行的，它的開發和國民經濟和人民生活有很大的關系。但是從業態來講，目前對住宅這塊兒，開發商的持有還是很少的，基本上開發完了就賣完了。所以，循環不斷地買地，從銀行貸款賣房，賣房以后有了盈利，又不斷地進行土地開發。

    商業地產開發顯然跟它不太一樣，正是因為這樣，對商業物業的持有和長期的經營是它盈利的最終目的。所以，現在我們很多的會員都積極投入了新的領域，這也就是為什么我們商會要和商業聯合會一起舉辦這次“首屆商業地產國際高峰論壇”的原因之一。

    第二，在今天這個會上會有很多的交流，尤其是一些成功的商業地產項目介紹經驗。我來的時候粗略看了一下后面的模型，像華東MALL等等這些一些好的項目，能夠在會上進行交流，使我們今后的商業地產能夠少走一些彎路。同時，今天特別有價值的就是商務部頒布的《中國購物中心行業發展準和實施措施》，為商業地產的規范發展指明了方向。我想這是非常重要的，從住宅發展的房地產開發過程來看，每一次政策和標準的出臺和實施都會使整個行業的發展和市場發生很大的變化。

    第三，當前中國的房地產進入了一個非常關鍵的時期，同時更加體現了房地產業（不動產業）最根本的屬性是一種金融屬性。在這之前，業內飛快發展時期，大家不太認可這一點，覺得房地產就是市場行為等等。實際上從房地產這個領域上來說，和國民經濟、宏觀經濟，尤其和金融這塊兒聯系的非常緊密，這一次持續了四年的宏觀調控實際上從開始到現在，我覺得發力點還是在金融領域。

    作為商業地產來說是資金高度投入的投資領域，甚至于比住宅開發更需要資金的投入和支持。而且商業地產的開發貸款又和住宅不太一樣，和銀行的金融政策又縮的比較緊，應該說資金鏈還是比較緊張的。在這種情況下，我也注意到一開始商業地產和住宅開發一樣的方式，把產權分割來賣。在去年、前年很多類似的研討會上我頭提出來這恐怕是一種初級的業態，真正發展起來以后，恐怕應該總體的持有，長期的經營。尤其是現在各種各樣海外的基金進入中國，很大一部分針對了中國的商業地產，進行了總體的收購、打包、上市這么一套，使國內的房地產開發企業對這方面非常的敏感。這點是非常重要的，正是因為如此，從央行、銀監會也很注意這一塊兒。其實這點很容易想清楚，海外基金進入中國，瞄準了中國的商業地產，為什么中國的金融主管部門不能夠開發更多的金融政策來支持中國的商業地產？正因為如此，我們商會也屢屢向銀監會、央行寫建議寫報告參與他們的研究。很好一個消息，最近關于從信托這塊兒，央行已經開始在做管理辦法，進行這方面政策的最終準備，同時也確定了兩個金融機構，來作為試點。

    所以，我們商會正是在這樣的背景下和聯華信托正在醞釀，成立一個房地產基金，這個基金面向支持物業持有型的商業地產，同時以信貸的方式推出。我想為什么我們商會對商業地產非常重視，而且很愿意和商業聯合會一起促進中國商業地產金融新的品種的出現。

    第四，作為商業建筑，特別要注意“綠色地產”的國家主導方向。因為從中國發展觀來講，進入科學發展觀，同時進入了循環經濟，對于一個寫字樓在這方面比住宅更應該重視。舉個例子能耗來講，一般商業地產就是寫字樓、賓館、SHOPPING MALL這類的商業性建筑的能耗一般是住宅的10倍左右，甚至于達到15倍，而這一部分恰恰并沒有受到很大的重視。所以從我們商會來講，對這商業地產這塊兒，公共建筑這塊兒，綠色建筑、節能、節水、節地、節材非常重視，同時也推出了很多這方面的標準，再進行一些認證。我希望中國未來的商業地產能夠堅持走循環經濟可持續發展之路，由于時間關系我就簡單地跟大家交流這四方面的意見。