珠江新城高德置地

本網訊 （第一商業網記者 吳婕秋3月29日廣州報道）高德置地的老板蘇萌一貫低調，再加上與媒體“絕緣”，外界對其知之甚少。但提起其在寸土寸金的珠江新城打造的92萬平方米高德置地廣場，相信大家并不陌生。
    近日，這個廣州目前最大的商業地產項目傳出自營西蒙百貨的消息在業內再掀波瀾。畢竟，在目前國內百貨業前景尚不樂觀的市況下，自營百貨無異于一招險棋，在很大程度上考驗著地產商的勇氣和營運能力。
    低成本進入
    “高德置地算是廣州較早進入商業地產領域的開發商之一，早期的低成本拿地為日后發展奠定了堅實的基礎。”一業內資深人士透露。
    高德置地前身是廣州市明和高盛投資有限公司，2003年注冊資本金為1000萬元，2006年注冊資本變更為3000萬元后，于同年下半年將公司更名為高德置地，旗下包括廣州市明和實業有限公司、廣州市高盛創世文化傳播有限公司、廣州市高盛物業發展有限公司在內三家子公司。
    早在上個世紀90年代，珠江新城剛剛開始由農村轉向城市經濟，蘇萌便看中該位置，向當時獵德村的村民租了一大片地用來搭建商業項目。據稱，明和高盛最初打造的是美居中心A、B、C、D、E座，除E座是承租某大型超市之外，其余均為城中村宅基地“臨建—租賃”合作模式。
    1997年，明和高盛投資建設了位于體育西路的高盛大廈。2001年，明和高盛經營管理面積27.7萬平方米花花世界購物中心。2002年,明和高盛開始了高德置地廣場項目。
    正是靠著在那些租來的土地上的商業運作，蘇萌完成了資金的積累。在2011年的福布斯中國富豪榜榜單上，蘇萌以53.7億人民幣的身家位居第193位。
   “高德置地進駐的地塊都相當優質，”一位不愿意透露姓名的行內資深人士表示，高德置地進駐的地塊有三種類型，一是選擇在核心CBD地段，如珠江新城；二是城市副中心，如花花世界、長興高德匯等；三是選擇城市的新開發區，如蘿崗科學城。
    據統計，高德置地目前正在營運和開發的物業建筑超過200萬平方米，包括CBD綜合性建筑群——廣州高德置地廣場、杭州高德置地廣場，主題式購物中心——高德美居，社區型購物中心——高德匯，以及高德兒童城等項目。

    自營高端百貨
    廣州高德置地廣場位于廣州CBD城市中軸線，該項目整體總建筑面積92萬平方米，其中購物中心近23萬平方米，劃分為春、夏、秋、冬四個部分。2010年12月29日，購物中心“春•夏”開業，風尚廣百、吉之島、蘇寧精品店、小Q反斗城等已進駐。
    按照最初的規劃，“冬”主題商場商業面積為100,164平方米， 商業定位為高消費人群、國際一線服裝服飾旗艦店、國際頂級品牌旗艦店，由高端百貨、精品超市、藝術館、影院、VIP會所組合而成。
    不過，對外招高端百貨顯然并不容易。
    據知情人士透露，在春、夏商場招商的時候，高德置地就曾經和百盛、銀泰都洽談過，最終出于穩妥的考慮還是選擇了本土的廣百。“廣州本土的高端百貨屈指可數，友誼已經進駐了珠江新城西塔，別的高端外地百貨到廣州能否存活，大家的心里都沒有底，組建自營百貨或許是個出路。”
    易城中國廣州分公司總經理胡裕豪在微博上表示，高德置地自營百貨除了百貨能夠獲得大量現金，可以變相融資外，大概也因為招商環境比較嚴峻才不得以為之。
    西蒙百貨招商資料顯示，廣州西蒙百貨有限公司隸屬于高德置地控股有限公司，目前，西蒙百貨籌備當中的有三個店，分別是珠江新城店、奧體新城店、科學城店。西蒙百貨珠江新城店位于廣州高德置地“冬”商場。內高四層的西蒙百貨除了常態的化妝品、男女服飾品牌布局外，三樓將打造成新興亞洲設計師專區。據記者了解，西蒙百貨珠江新城店有望在今年開業。
    不過值得注意的是，高德置地自營百貨“西蒙百貨”與全美最大的商業地產運營商和北美最大的零售地產上市公司“西蒙地產集團”重名，難免有“傍名牌”之嫌，與當初高德置地采用“高盛”名字打響公司招牌的手法如出一轍。
   “西蒙在業內擁有很強的知名度和品牌號召力，高德置地采用這個名字，能夠快速提高知名度，有利于在消費者心中樹立起高端百貨的形象，在招商上也有所幫助。”一業內人士評論道。

    品牌、人才成制約
    事實上，地產商進入百貨業不乏成功案例，如天河城集團當年組建天貿南大百貨、新光地產旗下的新光百貨、新星實業公司旗下的中華百貨以及萬達集團旗下的萬千百貨等都是其中的表率。
   “地產商自營百貨，最大的優勢就是資本實力雄厚、地理位置優越。”廣東省流通業商會執行會長黃文杰表示，在珠江新城商圈，友誼國金店、廣百高德置地店均屬租賃模式，高德置地打造西蒙百貨，在節省物業成本的同時商業回報也更加豐厚。
    然而，在開店成本不斷上升、大規模低價促銷和網絡購物的沖擊下，國內百貨業早已感受到陣陣寒意。
    根據莫尼塔2012年2月消費類行業調研報告顯示，一月份百貨商場調研反饋總體上弱于十二月份，莫尼塔草根調研的完成指數從十二月的18%下降至-20%。僅有20%左右的百貨商場表示銷售超過預期，約有42%的百貨商場反映銷售未達到預期。
    行業環境不容樂觀，高端品牌的招商也是擺在西蒙百貨面前一道難解的題。
    黃文杰認為，西蒙百貨定位高端，但商業高端品牌事實上非常有限，而且高端品牌進入一個城市，要考量的因素很多，比如城市經濟發展水平、居民人均消費能力及消費習慣、城市商圈發展狀況以及主商圈的城市幅射范圍、城市高端商業物業狀況、高端商業招商及運營團隊能力等，一般不會輕易進入。
廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶也表示，從現在的市場情形看，整個珠江新城的商業還處于培育期，商業氛圍的打造還有一個漫長的過程，而且每個商業項目必須具有區域集體意識，如果單一發展危險系數很高。
    同時，王先慶認為，在本土百貨業普遍缺少自有品牌商品、自采自營能力以及經營人才來源稀缺的情形下，從經營模式、商品品類到發展思路，同質化都難以避免。盡管西蒙百貨推出新興亞洲設計師專區頗有新意，但高端定位與設計師個人風格能否相容，還有待市場的檢驗。
    此外，高德置地集團內部人員流動過于頻繁也為業界所詬病。“美居中心和商業項目的很多舊臣都走了，廣場的招商物業、設計、工程部也換了好幾批。”一位曾就職于高德置地的業內人士表示：“在同工不同酬、外聘專家多等多重因素的影響下，員工覺得難有個人發展空間，人才流失率自然就高了。”