火：2020年廣州地下商業空間將達800萬平方米 冰：不少地下商場面臨招商難有的數十商鋪撤出 廣州最大地下商業項目花城匯，雖然坐擁廣州的風水寶地，但是招商一直不順，近期更有數十家商鋪撤出。 記者調查發現，目前廣州絕大多數地下商場招商經營都不盡如人意。不僅是新來者遇到招商經營難題，老牌的流行前線，今年也倍感招商壓力，有數十家商鋪關停。 初步估算，廣州綜合性地下空間已建和待建項目總計超過200萬平方米，體量相當驚人。據《廣州市城市總體規劃（2011~2020）》顯示，到2020年，廣州的地下商業空間面積將達800萬平方米。后續開發如此大量的地下商場，是否會導致供過于求的窘態加劇？ 花城匯：開業近三年仍不旺 位于珠江新城的花城匯總面積達15萬平方米，正處于廣州市新中軸線，與小蠻腰、廣州歌劇院、海心沙等眾多知名建筑和景點相鄰，是珠江新城的一張名片。 花城匯分為北區、中區、南區，北區從2011年9月28日開始試營業，但一直拖到去年1月30日才正式開業。目前已經進駐的商家包括UA影院、華潤萬家、UUPARK潮流精品區、8090薈潮坊。昨日，記者走訪該區，看到空鋪比去年更多了。 在UUPARK的零售區，最前面的商鋪竟變成招商部，而后面大約2/3的商鋪都已關停，貨品也已撤出。至于營業的商鋪，均是臨時商鋪，有店主告訴記者，商場不收租金，而是采取扣點模式。在8090薈潮坊，有6間商鋪是關著的。 花城匯南區日前已低調入市，引入了漢堡王、新加坡T yan.D榴蓮甜品連鎖首家旗艦店、廣州首家Hello Kitty主題咖啡店等。據介紹，南區引入的租戶大部分是餐飲娛樂休閑業態，目前招商達到7成以上。但是，當年海印集團花了9.1億元的巨資拿下花城匯三區的經營權，原計劃是引進中高端國際知名品牌。 至于中區，有一半的面積沒有動靜。 回應：零售部分受電商沖擊很大 花城匯隸屬廣州城投集團。昨日，廣州城投集團總助陳強向記者坦承，花城匯的零售部分受到電商沖擊很大，不過娛樂餐飲業態生意不錯。 至于商鋪關門，陳強表示，有部分是店主因生意不好撤出，而有部分是因為商場業態調整原因。 陳強說，目前花城匯要招零售租戶很難，而對餐飲娛樂需求大，近期將通過引進更多的餐飲娛樂業態吸引人氣，“不過從長期看，商業業態會走向均衡。” 流行前線：商鋪關門幾個月仍難開 不僅是新來者遇到招商經營難題，連廣州“潮人”必逛之地之一的老牌地下商場——流行前線，今年也有招商壓力。 昨日下午，記者在流行前線同樣看到有大批商鋪關停。在非主通道有9間商鋪關停。旁邊服裝店的人說，這幾家店鋪關了三四個月了，大部分商鋪的面積約30多平方米。原先的南夢宮區域則被隔出了數十間小商鋪，全部關著門。記者數了一下，大約有25間。 在周邊上班的董小姐告訴記者，去年年底這里開始裝修調整，后來陸續有幾家餐飲小店開業，但是沒過多久又關了，一直到現在還是沒有開。 在記者調查采訪中，剛好遇到有人來原南夢宮咨詢區域咨詢租鋪。招商人員介紹說，商鋪每間7平方米，每月租金9000多元，不做餐飲只做服裝。據介紹，這里本來計劃開辟一條地下美食街，但是因為油煙味道重，只好改變思路。 當記者咨詢為何在非主要通道有多間較大商鋪關門時，招商人員表示，那些鋪面要和商場扣點經營，很多小品牌不愿接受，只能找大品牌租戶。 回應：大面積關門區域是因要轉型調整 流行前線隸屬海印集團。海印集團副總裁陳文勝坦言，大面積關門區域，是因為要轉型調整。至于如何調，陳文勝表示：“商業機密暫時未能透露。”據介紹，該區域原來是南夢宮游戲城，由于游戲城已經過時，去年底海印將其拆掉重新裝修招商。 而對于另一通道上多個商鋪關停，陳文勝也坦言，位置不好，加上如今市道不好，零售業態招商難。目前計劃引入體驗配套業態。 陳文勝表示，去年以來，流行前線的客流同比下降10%～20%，主要是受到網商沖擊。 普遍現象 大部分地下商場 都是旺丁不旺財 “實際上，在廣州，大部分地下商場的招商經營難度都很大。”業內人士指出。 記者踩點多個地下商場發現，廣州目前地下商場多數集中在地鐵站旁邊，有連續多年“旺丁不旺財”的，也有經歷了長時間沉寂，最近兩年才有一點點起色的。位于陵園西商圈的地王廣場，去年一直在不斷調整，通過關停部分店鋪，增加公共面積、減少空鋪率以及提高商場檔次。東站東方寶泰負三層的商鋪也是空了好幾年，近期才引進了一批餐飲企業。 “招商實在太困難了，特別是招品牌租戶。”業內人士告訴記者，地下商場消費主要以年輕人為主，比如時尚天河的大部分零售店鋪都是以格子鋪為主，單價超過200元的商品很難賣出去。他感嘆，如果沒有餐飲租戶，時尚天河很難做。 “在南方，地下商場的招商經營難度確實比地上更大。”第一商業網總裁黃華軍指出，南方濕熱天氣的時間較長，消費者不大愿意往地下商場鉆，除非是品牌很有吸引力的商場。 原因分析 天氣+缺少品牌 地下商場難吸金 廣東流通商會執行會長黃文杰指出，南方的天氣決定了地面的街鋪和購物中心是最受歡迎的商業形態，因此，如果沒有連接地下軌道或者大型商圈和商業物業的必經場所，只是純粹的地下商業，加上難以引進有吸客能力的品牌，地下商場就陷入惡性循環，招商經營難上加難。“但是，目前在廣州，大部分地下商場，特別是巨無霸項目都是相對獨立的。”黃文杰說。 雖然流行前線是做得最成功的地下商場，但是陳文勝坦言，地下商業確實更難做，畢竟地下商場沒有看得見的外觀物業，而且其吸引的客流主要是地鐵客流。他告訴記者，一般情況下，國際一二線品牌是很少進駐地下商場的，這導致了目前地下商場招商難，而且普遍檔次不高。 “近兩年來，零售的招商特別難，不管是地上還是地下。”陳文勝表示，電商來勢洶洶，定位中低端的地下商場受網購沖擊很大。 遠期規劃 將推多個地下 商業“巨無霸” 廣州金融城：按照政府最新規劃，廣州金融城地下空間面積約180萬平方米，約是目前廣州最大的珠江新城地下空間的3.6倍，深度也將是廣州之最，將建成5層。其中，地下一層是商業，面積約40萬平方米，是花城廣場地下空間的兩倍。 萬博地下城：番禺宣布引資280多億元建設廣州最大地下城——萬博地下城，總建筑面積達177.4萬平方米，地下城分為4層集交通商業市政于一體，2015年初步建成開張。 廣州塔南廣場：根據最新規劃，將在廣州塔南廣場原來的文化娛樂、廣場功能上，增加商業功能，7萬平方米的地下商場建設已納入二期規劃。 海珠廣場：地下空間將連片打造，共計增加地下商鋪面積逾7萬平方米。 白云公園：計劃開發10萬平方米的地下空間商業配套。 廣州南站中軸廣場：根據公示內容，該地下空間本計劃開發地下2層，總建筑面積為24萬平方米，但未來將改為開發地下3層，總建筑面積增至27萬平方米。其中，商業占比將大幅提升，由原規劃的20%提高至27%。 各方觀點 應重新考量地下商業 房地產專家韓世同指出，地下空間應該著重為地上的交通擁堵減壓，或者增加停車場。地上商業物業已出現過剩，沒有必要建這么多地下商場。政府應該重新考量，地下商業還做不做、值不值得做。 可提前規劃放緩開發 廣州的地下商業項目可以提前規劃，但是要放緩開發。先將地面的商業項目建好、經營成熟后再考慮開發地下商業項目。比如，花城匯的開發就過早了，珠江新城商圈還沒有成熟起來，而且這么大的項目，未能和地上商業形成無縫連接。 本文來源：廣州日報《地下商場的火與冰》5月20日 |
