地產(chǎn)業(yè)萎靡不振，而融合傳統(tǒng)流通業(yè)的地產(chǎn)業(yè)又如何？
10月22日，將防空洞折騰成商業(yè)地產(chǎn)的人和商業(yè)控股逆市而動，在降低發(fā)行價(jià)格、推遲上市日程后，終于在香港聯(lián)交所掛牌。而深圳茂業(yè)集團(tuán)半年內(nèi)收購了四處物業(yè)，海印股份近期更是動作頻頻。
與和黃、華潤、新恒基和嘉德置地迥異，在沒有大財(cái)團(tuán)以及長久的資本積累下，人和商業(yè)、海印股份和茂業(yè)集團(tuán)的迅速崛起，向我們描繪了商業(yè)地產(chǎn)多路進(jìn)發(fā)的路線。他們或通過上市、資產(chǎn)注入，或是四處并購等方式，讓手中的商業(yè)地產(chǎn)快速和高效地運(yùn)轉(zhuǎn)起來。
“無論如何多路進(jìn)發(fā)，最終都是要依靠資金。”業(yè)界的人士告訴記者，“商業(yè)地產(chǎn)前期需要大量的資金壓著，而且一般都要3-5年才會有穩(wěn)定的回報(bào)，由此資金一定不能缺少。”
但是，在金融海嘯下，商業(yè)地產(chǎn)又是最安全的。“它可以說是避風(fēng)港。”言下之意就是，受經(jīng)濟(jì)波動的影響不大，而且還在一定程度上拉動經(jīng)濟(jì)。
上市！加快上市腳步
與銀行貸款相比，上市是最好的融資渠道。人和商業(yè)就是很好的例子。最經(jīng)典的是，在金融海嘯下，人和商業(yè)的募集額一路下滑，雖然如此，人和商業(yè)還是堅(jiān)持在香港上市，人和商業(yè)執(zhí)行總裁王宏放認(rèn)為，考慮到這次招股所得資金可以支持我們業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，進(jìn)一步擴(kuò)大人和商業(yè)在地下商城領(lǐng)域里的領(lǐng)導(dǎo)地位，我們認(rèn)為應(yīng)該把握這次上市的機(jī)會。而在上市首日，王宏放認(rèn)為開市股價(jià)表現(xiàn)不太理想。然而，在業(yè)界看來，人和商業(yè)沒有破發(fā)已是奇跡。“這也說明商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同，商業(yè)地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，也較受投資者的歡迎。”一位不愿透露姓名的證券分析師表示。人和商業(yè)上市首日收盤價(jià)比招股價(jià)1.13港元上漲了4.4%，不過募集額從原來最初的預(yù)期117億至156億港元一下縮水到32.21億港元。
據(jù)悉，除了已經(jīng)上市的人和商業(yè)外，今年排隊(duì)計(jì)劃在港上市的內(nèi)地房企有20余家，但自3月份恒大上市受挫后，多數(shù)企業(yè)都暫停或延后了上市時(shí)間。例如已經(jīng)具備了在香港上市條件的星河灣、寶龍地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)、中華企業(yè)等。人和商業(yè)登陸香港聯(lián)交所，也是10月以來在香港資本市場上市的第2家企業(yè)。
另一邊廂，除了直接上市以外，海印股份也通過資產(chǎn)注入，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的上市。上周六海印股份公告了發(fā)行股份及現(xiàn)金購買控股股東資產(chǎn)進(jìn)展情況。截至本月20日，海印股份控股股東海印集團(tuán)持有的潮樓、流行前線、海印廣場、繽繽廣場、商展中心、東川名店、番禺休閑、布料總匯、布藝總匯、電器總匯和少年坊等11個子公司100%股權(quán)全部獲得工商行政部門的核準(zhǔn)，被變更登記到海印股份名下，這11家標(biāo)的企業(yè)的股權(quán)過戶手續(xù)已全部辦理完成。
跟隨基金身影
“上市是解決商業(yè)地產(chǎn)需要大量資金的一方面，然而并不是每個企業(yè)都能夠上市，由此借助境內(nèi)外基金的力量，則是給商業(yè)地產(chǎn)開辟了另一重要途徑。”廣東楚睿商業(yè)咨詢董事長黃文杰認(rèn)為。而日前兩則消息引起了商業(yè)地產(chǎn)界的關(guān)注。
一則是英國地產(chǎn)開發(fā)及投資公司高富諾集團(tuán)（Grosvenor）傳出消息，已成立一只6億美元的基金，將投資中國的購物中心。目前正在尋找上海的地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會，并計(jì)劃使亞洲資產(chǎn)在公司總資產(chǎn)所占的比例由目前的6%提高到20%.
另一則是，在今年4月中旬以來，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會與中信證券策劃籌備成立中國第一只有限合伙制的商業(yè)地產(chǎn)基金。經(jīng)過大半年的奔波，日前，籌備方披露，他們基本鎖定了潛在投資者———溫州企業(yè)家群體。
前者有點(diǎn)風(fēng)投的意味，這也是外資投行慣用的手法，此前的摩根士丹利、高盛和花旗等早已四處在中國購買物業(yè)，而具有諷刺的是，在金融海嘯下，以大摩、雷曼兄弟、花旗為代表的外資公司紛紛兜售手中持有的物業(yè)。高富諾前不久就購買了原屬于摩根士丹利的物業(yè)華山夏都苑。
而后者則是通過證券化來實(shí)現(xiàn)“商業(yè)地產(chǎn)基金”，即發(fā)起人采用特定的資金募集方式，向社會公眾或者特定的機(jī)構(gòu)募集資金，再以私募形式運(yùn)作，到期支付收益。廣發(fā)證券的相關(guān)分析師表示，該基金實(shí)際上屬房地產(chǎn)短期資金拆借行為的一種，這將給房地產(chǎn)商開辟一條新的融資渠道。
低成本高利潤模式
在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，人和商業(yè)和海印股份在商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展可謂一枝獨(dú)秀。“在人和商業(yè)和海印集團(tuán)的大部分商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中，其并不擁有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)。但正是這樣低成本高利潤的模式讓他們實(shí)現(xiàn)了快速的擴(kuò)張。”黃文杰一針見血地指出。
按黃文杰理解，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣。商業(yè)地產(chǎn)講究的是整體經(jīng)營，由此他們所需要的資金非常龐大，更多的是只租不售，一般回報(bào)期在3-5年，若靠租金利潤來維持，要3-5年后才能體現(xiàn)較高的回報(bào)率。
而人和商業(yè)和海印股份劍走偏鋒，選擇了低成本的擴(kuò)張，也就是在他們的大部分商業(yè)項(xiàng)目中，多是租賃回來的。其中人和商業(yè)的模式更是獨(dú)特，把防空洞做成地下商城。
據(jù)悉，人和商業(yè)在做項(xiàng)目時(shí)往往會向地方政府做出相關(guān)承諾，然后以非常低廉的價(jià)格甚至免費(fèi)獲得地下空間。人和商業(yè)的運(yùn)作方式就是把防空洞裝修成地下商場，再租給服裝商作批發(fā)用，全以統(tǒng)一的品牌命名，其中二成左右的鋪面會出售，以回籠前期投資。而人和商業(yè)在廣州站前路“地一大道”的項(xiàng)目更是受到了廣州市政府的肯定，占地面積五萬多平方米，被認(rèn)為是廣州規(guī)模最大、設(shè)施最完善的人防工程。
“每個城市的防空洞不多，能適合做地下商城的又少之又少。由此，從長遠(yuǎn)來看，自置物業(yè)才是最可靠的發(fā)展路徑。”黃文杰稱。
跑馬圈地圈中好物業(yè)
除了低成本的擴(kuò)張之外，跑馬圈地也是商業(yè)地產(chǎn)資本追蹤的路徑。“好的商業(yè)物業(yè)錯過了就沒有了。”中原地產(chǎn)一位楊姓地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴記者。最近較典型的例子要數(shù)茂業(yè)國際，其在半年內(nèi)收購了四處物業(yè)。今年5月才上市的深圳零售企業(yè)茂業(yè)國際，在國內(nèi)樓市低迷下，茂業(yè)國際卻利用手中上市剛募集的資金進(jìn)行了系列的商業(yè)物業(yè)收購，包括了山西太原、四川南充和秦皇島。
“茂業(yè)的地產(chǎn)+百貨的模式非常成熟了。”第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍告訴記者，“而且茂業(yè)集團(tuán)還通過分拆上市，而使發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的資金源源不斷。”據(jù)悉，茂業(yè)國際今年5月在香港上市就為其募集到約25億港元，加之其還可得到母公司茂業(yè)集團(tuán)的現(xiàn)金等資源支持，茂業(yè)集團(tuán)是深圳首富黃茂如控制的一家大型地產(chǎn)企業(yè)。
據(jù)悉，已經(jīng)上市的零售企業(yè)包括百聯(lián)集團(tuán)、蘇寧電器、銀泰百貨等也改變了過去只租不買的擴(kuò)張方式，加大了收購物業(yè)的力度。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長鐘鐵濱認(rèn)為，零售企業(yè)上市獲得大量資金，只能將其投資出去，購買商業(yè)物業(yè)無疑是一個不錯的選擇，而現(xiàn)在正好趕上樓市低迷，是一個不錯的購買時(shí)機(jī)。
然而，對于茂業(yè)的快速擴(kuò)張，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，跑馬圈地時(shí)要選擇有發(fā)展前景的位置，否則直接影響了企業(yè)資金鏈。“也就是說，購買稀缺性的商業(yè)物業(yè)很重要。”黃華軍稱。
| 
