地產業萎靡不振，而融合傳統流通業的地產業又如何？
10月22日，將防空洞折騰成商業地產的人和商業控股逆市而動，在降低發行價格、推遲上市日程后，終于在香港聯交所掛牌。而深圳茂業集團半年內收購了四處物業，海印股份近期更是動作頻頻。
與和黃、華潤、新恒基和嘉德置地迥異，在沒有大財團以及長久的資本積累下，人和商業、海印股份和茂業集團的迅速崛起，向我們描繪了商業地產多路進發的路線。他們或通過上市、資產注入，或是四處并購等方式，讓手中的商業地產快速和高效地運轉起來。
“無論如何多路進發，最終都是要依靠資金。”業界的人士告訴記者，“商業地產前期需要大量的資金壓著，而且一般都要3-5年才會有穩定的回報，由此資金一定不能缺少。”
但是，在金融海嘯下，商業地產又是最安全的。“它可以說是避風港。”言下之意就是，受經濟波動的影響不大，而且還在一定程度上拉動經濟。
上市！加快上市腳步
與銀行貸款相比，上市是最好的融資渠道。人和商業就是很好的例子。最經典的是，在金融海嘯下，人和商業的募集額一路下滑，雖然如此，人和商業還是堅持在香港上市，人和商業執行總裁王宏放認為，考慮到這次招股所得資金可以支持我們業務快速擴張，進一步擴大人和商業在地下商城領域里的領導地位，我們認為應該把握這次上市的機會。而在上市首日，王宏放認為開市股價表現不太理想。然而，在業界看來，人和商業沒有破發已是奇跡。“這也說明商業地產和住宅地產的不同，商業地產抗風險能力比較強，也較受投資者的歡迎。”一位不愿透露姓名的證券分析師表示。人和商業上市首日收盤價比招股價1.13港元上漲了4.4%，不過募集額從原來最初的預期117億至156億港元一下縮水到32.21億港元。
據悉，除了已經上市的人和商業外，今年排隊計劃在港上市的內地房企有20余家，但自3月份恒大上市受挫后，多數企業都暫停或延后了上市時間。例如已經具備了在香港上市條件的星河灣、寶龍地產、方圓地產、中華企業等。人和商業登陸香港聯交所，也是10月以來在香港資本市場上市的第2家企業。
另一邊廂，除了直接上市以外，海印股份也通過資產注入，實現了商業地產的上市。上周六海印股份公告了發行股份及現金購買控股股東資產進展情況。截至本月20日，海印股份控股股東海印集團持有的潮樓、流行前線、海印廣場、繽繽廣場、商展中心、東川名店、番禺休閑、布料總匯、布藝總匯、電器總匯和少年坊等11個子公司100%股權全部獲得工商行政部門的核準，被變更登記到海印股份名下，這11家標的企業的股權過戶手續已全部辦理完成。
跟隨基金身影
“上市是解決商業地產需要大量資金的一方面，然而并不是每個企業都能夠上市，由此借助境內外基金的力量，則是給商業地產開辟了另一重要途徑。”廣東楚睿商業咨詢董事長黃文杰認為。而日前兩則消息引起了商業地產界的關注。
一則是英國地產開發及投資公司高富諾集團（Grosvenor）傳出消息，已成立一只6億美元的基金，將投資中國的購物中心。目前正在尋找上海的地產開發機會，并計劃使亞洲資產在公司總資產所占的比例由目前的6%提高到20%.
另一則是，在今年4月中旬以來，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會與中信證券策劃籌備成立中國第一只有限合伙制的商業地產基金。經過大半年的奔波，日前，籌備方披露，他們基本鎖定了潛在投資者———溫州企業家群體。
前者有點風投的意味，這也是外資投行慣用的手法，此前的摩根士丹利、高盛和花旗等早已四處在中國購買物業，而具有諷刺的是，在金融海嘯下，以大摩、雷曼兄弟、花旗為代表的外資公司紛紛兜售手中持有的物業。高富諾前不久就購買了原屬于摩根士丹利的物業華山夏都苑。
而后者則是通過證券化來實現“商業地產基金”，即發起人采用特定的資金募集方式，向社會公眾或者特定的機構募集資金，再以私募形式運作，到期支付收益。廣發證券的相關分析師表示，該基金實際上屬房地產短期資金拆借行為的一種，這將給房地產商開辟一條新的融資渠道。
低成本高利潤模式
在經濟不景氣的時候，人和商業和海印股份在商業地產的快速發展可謂一枝獨秀。“在人和商業和海印集團的大部分商業項目當中，其并不擁有項目產權。但正是這樣低成本高利潤的模式讓他們實現了快速的擴張。”黃文杰一針見血地指出。
按黃文杰理解，商業地產和住宅地產不一樣。商業地產講究的是整體經營，由此他們所需要的資金非常龐大，更多的是只租不售，一般回報期在3-5年，若靠租金利潤來維持，要3-5年后才能體現較高的回報率。
而人和商業和海印股份劍走偏鋒，選擇了低成本的擴張，也就是在他們的大部分商業項目中，多是租賃回來的。其中人和商業的模式更是獨特，把防空洞做成地下商城。
據悉，人和商業在做項目時往往會向地方政府做出相關承諾，然后以非常低廉的價格甚至免費獲得地下空間。人和商業的運作方式就是把防空洞裝修成地下商場，再租給服裝商作批發用，全以統一的品牌命名，其中二成左右的鋪面會出售，以回籠前期投資。而人和商業在廣州站前路“地一大道”的項目更是受到了廣州市政府的肯定，占地面積五萬多平方米，被認為是廣州規模最大、設施最完善的人防工程。
“每個城市的防空洞不多，能適合做地下商城的又少之又少。由此，從長遠來看，自置物業才是最可靠的發展路徑。”黃文杰稱。
跑馬圈地圈中好物業
除了低成本的擴張之外，跑馬圈地也是商業地產資本追蹤的路徑。“好的商業物業錯過了就沒有了。”中原地產一位楊姓地產經紀告訴記者。最近較典型的例子要數茂業國際，其在半年內收購了四處物業。今年5月才上市的深圳零售企業茂業國際，在國內樓市低迷下，茂業國際卻利用手中上市剛募集的資金進行了系列的商業物業收購，包括了山西太原、四川南充和秦皇島。
“茂業的地產+百貨的模式非常成熟了。”第一商業網總裁黃華軍告訴記者，“而且茂業集團還通過分拆上市，而使發展商業地產的資金源源不斷。”據悉，茂業國際今年5月在香港上市就為其募集到約25億港元，加之其還可得到母公司茂業集團的現金等資源支持，茂業集團是深圳首富黃茂如控制的一家大型地產企業。
據悉，已經上市的零售企業包括百聯集團、蘇寧電器、銀泰百貨等也改變了過去只租不買的擴張方式，加大了收購物業的力度。中國商業地產聯盟副秘書長鐘鐵濱認為，零售企業上市獲得大量資金，只能將其投資出去，購買商業物業無疑是一個不錯的選擇，而現在正好趕上樓市低迷，是一個不錯的購買時機。
然而，對于茂業的快速擴張，也有業內人士提醒，跑馬圈地時要選擇有發展前景的位置，否則直接影響了企業資金鏈。“也就是說，購買稀缺性的商業物業很重要。”黃華軍稱。
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